京橋はじめ会主催 東京駅前再開発懇談会 会議録要約
皆さん、こんにちは。 私は、本日の主催である京橋はじめ会会長の松本です。本日は多数お集まりありがとうございます。 東京駅前再開発の問題で、特に京橋地域では京橋二丁目西町会で何度か検討会が行なわれています。 最近では毎月木曜日の午後２時から京橋プラザで行なわれているようです。 私共昼間仕事をしている者は出席出来ません。 会員の中から、「一体、現在どこまで話が進んでいるのか、さっぱり分からない。開発に関して、賛成、反対の前にどうなっているのか、具体的に話を聞きたい」という声があり、本日の開催となりました。 そう言う事であれば京橋全体の事であり、町会の方にも参加して欲しいとお知らせした次第です。 土曜日の休みの中 中央区から都市整備部長 吉田さんはじめお越し頂きありがとうございました。 折角の会ですのでご静聴いただき、後ほど活発なご意見ご質問などいただき、充実した会にしたいと思います。よろしくお願いします。 中央区都市整備部 挨拶 中央区で都市整備部長をしている吉田です。 本日このような機会をいただき、大変嬉しく思います。お話に入る前に職員を紹介します。 地域整備課長の田野です。 担当の菅谷です。 東京駅前全体の計画調整担当の和泉です。 担当の青地です。 このメンバーでやっていますので、よろしくお願いします。 東京駅前の開発について、少し全体的に話します。 本日は２枚の資料を配布していますので説明します。 中央区は東京駅前について調査をしなければとなったのは平成９年からです。 調査の理由は八重洲も京橋も区側から見た時、ある程度地盤沈下をしていないかと言う事。 たしかに東京駅という日本一交通の便が良い所だが、まちとして少しずつ地盤沈下していないかというのがスタートです。その地盤沈下を防ぐために｢まちづくり｣が必要だと考えました。 平成９年に調査を開始し、平成１１年この京橋区民館でツインタワービル開発の話をした時、「あの絵は撤回しろ」と言う話で撤回した訳です。 中央区は絵自体は撤回しましたが、あのような事を含めてまちづくりの問題提起をしたと思っています。 中央区長は人口回復したと言うが、夜間人口は増えているが昼間人口が確実に減ったのです。全区的な国勢調査で平成２年中間労働人口は７５万人いた。 ところが平成１１年には６２万人で１０万人減っています。資料は別なデータですが、八重洲・日本橋含む地域でも平成２年から平成７年まで２万人近く働いている人が減っています(資料参照)。 就労者人口の減少はそんなに問題ではないという話しもあるが、問題です。 勤め人は昼食を取りタバコを買う。お茶も飲むし一週間に一度は爆発して酒も飲むしカラオケにも行く訳です。非常に低く考えたとして、１人の昼間就労者が１日１０００円消費すると計算すると、１ヶ月２０日就労して月２万円、１年２４万です。 全区的に１０万人減ったのですから、２４０億円が地域経済から失われた事になります。 確かに現在日本国中が不景気です。 中央区の抱えている構造的問題として景気を悪くしている部分があろうかと言う事です。 色々な方の話を聞けば、店売りの物はそんなに落ち込んでいない。 会社関係などのまとめ買いなどは厳しいと聞いている。 そういう構造的な問題で資料のデータのように地域の昼間人口が減っています。 東京駅は人の行き交う所なので経済的影響が大だと思います。 中央区は、夜間人口の回復と共にこの区域の昼間人口も考えなければならない事が一つあります。 もう一つ言っておかなければならないのは、この地域を含め 規模が小さい設備が古いといった事から小規模中小ビルに空き屋が増えてる事です。 これも全区的に発生しています。 空き屋率が最も高いのは東日本橋の繊維関係一帯です。 東京駅前は戦後いち早く復興しているので、、逆説的に言えば日本で一番古くなっている町かもしれない。 そういう構造で空いている部分もある。 空いた物はしかたがないという話ですが、将来、埋まる見通しが現状あるかどうか。 もう一つは、残念ですが中央区の調査では八重洲一丁目界隈には風俗店が１１出店し、表の看板は、風俗、消費者ローンが目立っています。 そう言う点ではまちは、どんどん悪くなるという懸念があります。 そこを何とかという現状です。 東京駅の乗降客はJR東日本では、新宿・渋谷・池袋・横浜の次、５番目になっています。 しかし東京駅は日本一の乗換駅です。 駅の中で乗換えておりません。 昨年丸ビルがオープン、丸の内側への乗降客数が八重洲側を上回った報道がありました。 そういう状況は中央区としては何かをしなければならないと考えています。 何が出来るのかを具体的に検証してみようと言う事で、地域に働きかけ｢まちづくり｣の話している状況です。 そう言う現況に加えて、金融再編もあり高賃料で入っていた支店も撤退するなど空きが出ている。 スターバックスなどで今は埋まっていても、空く要因は将来的にある。 一方では平成１２年には羽田の国際化で国の運輸政策審議会で都営浅草線の東京駅接着構想があります。 都営浅草線は京浜急行と京成電鉄に繋がっていて それぞれ羽田成田に直接つながる線です。 東京駅接着によって東京の顔にしようという構想が決まっています。 構想なので何処をどう通すかは未だ決まってません。 もう一つは、日本橋川の高速道路です。 構造物としての耐用年数はあと２０年程度です。 その付け替えについて一昨年 国と東京都と道路公団で委員会を発足、昨年４月には首都高速道路の「あり方検討委員会」というのが具体的な提案をして、高速道路を川から撤去移設する提案を出しました。 実際には資料にあるような日本橋側の脇にビルを建て、４〜７階部分に穴をあけて首都高速を通すという案を東京都道路局が地元の日本橋保存会などを中心に説明しました。 地元からだいぶ反発がありました。 この絵を見ても分かるように 川は良いけれど、あまり良い物ではありません。 それで地元ではどういう案があるのかという事になり、今地元案を検討していて、この３月中旬に地元案として発表出来ると考えています。 そういう東京駅前の現状と都営浅草線、首都高速などをこの地域の中で地域を定めて具体的に話していこうと地域に働きかけています。 各地域について着手の年度は異なりますが、基本的に平成１１年くらいから 足かけ５年ほどですか、具体的に地域で色々な話合いをしています。 現状は資料にある京橋二丁目西町会地域、東京駅前南地区と称してヤンマーから昭和通りの都営浅草線までを調査しています。 それから八重洲一丁目地区と日本橋三丁目地区です。 江戸橋周辺地区もあります。 京橋側で２地区、日本橋側で３地区を具体的な調査区域としながら｢まちづくり｣のありかたについて検討しています。 現実｢まちづくり｣のありかたについては色々議論がありますが、今都心の中で開発をするのはかなり大変です。 お店にせよ会社にせよ東京駅前だから成り立っている部分がある中で、具体的にどう開発するかです。 現在中央区が最優先で具体的な話を進めているのは京橋二丁目西地区です。 ここでは再開発ビルに皆さん入っていく想定の話をしながら、昨年秋におおざっぱな概略権利変換の試算をして、各地権者へ個別ヒアリングをしました。 ここでは不在地権者もいるのですが、地方の２名を除く９２％の地権者とのヒアリングが済んでいます。 面積ベースで９９％です。 ヒアリングは話合いで、全てが再開発に賛成というものではありません。 全体状況として、慎重にという話はあったが明確に何が何でも反対だという方は、今のところいません。 やり方についてもっと詰めて話をしようとなっている状況です。 東京駅前南地区は、具体的な話はまだ進んでいません。 検討会はしていますが、３月にアンケートを行ない具体的な話はまだまだです。 ただし、この南地区では先程回りの状況説明の中で話しましたが、２つの課題があります。 中央区はある程度念頭において地域選定をしましたが、都営浅草線について運輸政策審議会の段階では、東京都案は八重洲通りの地下を通して東京駅接着という案で、これだと地下５０ｍの大深度に成ります。 この案は効果が上がらない、大江戸線のように利便性が悪いという議論があり、昨年から具体的な検証をして、この３月に東京都が最終委員会で結論を出す筈ですが、流れから言って大深度ではなく、南地区の再開発ビルの地下に通す。 現在のヤンマーさんの所に都営浅草線の東京駅が出来るのが望ましいとする結論に成ると思います。 もう一つは首都高速の日本橋からの撤去で地元案が纏まりつつあります。 一つの地元案として国土交通省に投げかける訳ですが、その案にでているのが南地区です。 首都高速は昭和通の１ブロック先 味の素本社付近を通っています。 日本橋から撤去するなら、南地区で再開発をして再開発ビルの下を通したらどうかという案が地元案としてあります。 というのは西銀座デパートに走っている線が東京駅地下二階レベルに入って神田付近で本線と合流しています。 それに繋がれば、横に一本の線が出来て日本橋から高速が取れる訳です。 やはり日本橋からは高速を取りたい。 上に掛かっているから汚い状態な訳です。 あれは何が何でも取ろう。 取ろうとした時に、早く取りたいという気持ちと、他に迷惑を掛けたくないという気持ちがあります。 代替措置は地上に出れば迷惑が掛かります。 国の案のようにビルの中を通すと気持ちが悪いし、ビル側も大変困る訳です。 基本的に地下化なんです。 千代田区や港区で問えば、迷惑を振りまくだけで解決しないだろうから、中央区内でという事になります。 南地区で再開発と言う事であるなら、その地下をという案が今出ている訳です。 そう言う意味で、東京駅前南地区は浅草津線と高速道路という大きな課題を担う再開発だと思います。 それから、八重洲一丁目と日本橋三丁目の再開発は、中央区のやりかたがまずいと思いますが大変もめており、常に説明会は喧嘩状態です。 出席した人も喧嘩の話は聞きたくないと言う段階になっています。 大変激烈な説明会をやっています。 今回前向きに議論するためには大人数でなく賛成反対の議論をしていても仕方がない訳で、区域を分割してやろうという話がありまして これからは２地区に分割して膝を交えてやっていきましょうと言う事になっています。 江戸橋周辺地区は、首都高速すげ替えでは国土交通省案では影響を受けますが、別な案となれば無くなりますから、｢まちづくり｣について再度検討しようと言う事になっています。 以上のような｢まちづくり｣の進捗状況でいえば、京橋二丁目西地区が前に進んでいます。中央区も始めにここを まとめられればまとめたいと考えています。 というのは、京橋二丁目西地区である程度のボリュームの物を作っておかないと、他の地区の再開発が出来ない訳です。 ここである程度のボリュームが無いと、例えばヤンマーさんやブリヂストンさんにしても、次の開発をやる場合、東京駅前から出ていってくれと言う訳に行きませんから、少し大きく作らないと仮店舗、仮事務所が出来ない訳です。 中央区は、一体を一気に出来上がるイメージではなく、やるにしても第一期〜第四期と進むだろうと考えている訳です。 その順番については中央区では、今の状況から京橋二丁目西地区からと考えています。 もう一つ申し上げなければ行けないのは、この地域で昨年７月都市再生特別措置法に基づく緊急整備地域に指定されています。 ただ指定されたからすぐ何かをする訳ではありません。 ただ緊急整備地域で開発がおきた時には、 現在の都市計画の枠組みを外し自由に建てられます。 それから提案してから６ケ月で都市決定されます。 それから誤解も多いですが、権利者の２／３の同意でできる訳です。 そういった緊急整備地域に入っている事は事実です。 これははっきり公言しておきますが、緊急整備地域内で２／３の同意があるからやってしまう事は絶対にありません。 中央区としては具体的検討段階で９割近くの権利者の賛成がなければやりません、決定しません。 そう言う意味で３番目の話はあまり効力がありません。 現実開発問題では１００%の合意はありません。 どこでも１割程度の反対派あります。 再開発を殆どの人達がやりたいと言っていた時でも、ど真ん中にでかい物を建てられたらこまるので、都市計画決定をします。 再開発区域内の建築を制限する都市計画決定をしますが、緊急整備地域の中ですが都市計画決定段階でも９割程度の賛成がなければ決定しません。 もうひとつ、都市再生になって良かったなあと思う事は、現在の都市計画の枠組みを外すという事です。 どういう事かと言えば、現在建物を建てる場合には規制が掛かっているものが外れると言う事です。 これがすごく良いというのは、私はここでの開発は西新宿や丸ビルのような開発をしたくない。 それは回りを空地にして中に超高層というのが現在の都市計画の基本的な考え方です。 私はそれでまちが栄えると思っていません。 やはり通りに面してお店などがなくてはいけない。 例えば京橋二丁目西地区がやるとすれば、私は明治屋さんを残したいと思っていますし、両脇にお店を並べるような事をしたい。 外周は中低層のお店で内側に大きな建物を建てたい。 空地はビルと店との間に作り緑地にして回遊性のあるものにしたい。 西新宿型のように周囲に空地を作りビルの低層部にカフェテラスなどのよく描かれる絵のようにしても風が強くて駄目です。 やはりこの地域にあった｢まちづくり｣が既存の枠組みから外す事で出来るんだろうと思います。 中央区はこうしたい、京橋はこうしたいと言えるチャンスが出てきたという面で、都市再生の指定された意義があると思います。 そう言う意味で今後具体的な絵を描く努力をして行きたいと考えます。 具体的な絵を描くためには準備組合をと話をしています。 今年度の早い段階で準備組合をつくり皆さんの意見にあった絵が描けるような環境作りをしたいと思います。 以上が資料に基づいた全体の流れの説明です。 最後に付け加えたい事があります。 それは中央区のあり方に関する事です。 中央区は人口回復するために躍起になっていました。 しかし、少し歪みが出てきています。 この不景気でお店や小さな事務所は見向きもされず、マンションだけが売れる状態になっています。 突然、商店街の真ん中に大きなマンションが出来て賑わいの連なりが途切れることが起きています。 横山町や東日本橋の悲惨な礼ですが、人口回復を諸手を上げて喜べない悲惨な部分があります。 これを見過ごす事が出来ないとして中央区は既存の商店街の通りを指定して、その部分には必ず１階に店舗を入れなければならないと言う規制を入れています。 京橋・日本橋・銀座はどこの通りと指定しないで、全域基本的に商店を入れる規制をしています。 同時にマンションについてもワンルームマンションのようなものが急増していて、とんでもないことに日本橋三丁目にもワンルームマンション系のものが出てきたりするんです。 なので今年２月に中央区都市計画審議会で決定し、３月末には区議会でも決定しますが、本年７月からはオールワンルームマンションは建ちません。 全てが４０平米以下のものは建てさせません。 少なくとも床面積の１／３以上が定住型のマンションという規制をします。 それから最初はマンションといいながら途中からウィークリーとかマンスリーといったものがありますので、そういったものに容積緩和をしません。 基本的に定住型マンションは良いがワンルームは駄目、ウィークリーなどはホテルであるから住宅並みの容積緩和はしませんという事です。 このような規制を入れる事は、一見良さそうですが ある種、土地用途の限定という部分で地価が若干下がるかもしれない辛い部分もあります。 しかし、中央区も皆さんもそうだと思いますが、建てた瞬間にスラム化が約束されるような建物はこの地域にとっても中央区にとってもけしてプラスではないと思っています。 ということで７月から規制が入る事も合わせてよろしくお願いします。 最後になりますが、｢まちづくり｣に対して色々考え方もあります。 中央区としては色々なレベルでより以上の議論をしたいと思っているので、今日の機会をありがたく思っています。 色々な形で意見をぶつけ合いながら良いプラン、計画が出来る事を望んでいます。 当然ですが、役所としてこれを決めるのは皆さんですと言う事になってしまいます。 しかし、そういう部分を乗越えて話しますと、私は今のままでいるかぎり京橋・八重洲地域は良くなる要素はない、というふうに思います。 なんとか皆さんと知恵を大ながら｢まちづくり｣をしなければならない。 もう一つ、２００３年問題とか２０１０年問題とかで開発してもうまく行かないと懸念される方は沢山います。 そう言う事で反対する者も居ます。 私はそれらを全部否定するつもりはありません。 そのことはあるだろうから十分検討しなければならないとは思います。 しかし、はっきり申し上げておきたいのは、先日もテレビに出ましたがＮＨＫはじめ全部思っているが、味噌も糞も一緒にして話をしているんです。 何が味噌で何が糞かは申しません。 はっきり申し上げたいのは、東京都市開発というのは実は今までまともな開発をしてきてないのです。 早ければよいと言う事で浄水場跡地を副都心にし、汐留にビルを建ててしまった。 品川に建てたんです。 本当にインフラなどが整備されていて、そういう者が建っても大丈夫なのかどうか。 そう言う事はどうでも良いんです。 早ければ良い、地権者が居ないから、跡地だからとみんな建ててしまった。 でも考えてみてください、大量輸送機関、地下鉄を始めとしてどこに集中してるんですか。 やはり、中央区には集中してるんです。 この京橋・八重洲で５分の時間を与えてもらえば、東京の何処にでも行けます。 ただ、此処は地権者が沢山いて、土地の値段が高くて面倒くさいから開発しないんです。 本当にそれで都市開発が良かったかどうか。 ２００３年、２０１０年問題があり、その事はしっかり検証しなければ行けませんが、きちっと開発したら本当に空くのはどちら側なんだと言う事もあるのではと私は思います。 そう言う意味で私は｢まちづくり｣の前途に悲観してませんが、私も皆さんもこのままで良いと思ってないと思いますから、気持ちと知恵を貸して頂き何とかもう少し活力がある良い｢まちづくり｣にしたいと思っています。 その上で中央区は商人のまちとして発展しました。 今後も｢まちづくり｣において色々な人が交流し合うということに一つのテーマがあると思います。 そう言うテーマをどう形にし絵を描いていくか相談したいと思いますが、そう言う意味でこの地区の将来はけして暗くない、させてはいけないと思います。 今後も協議をさせて頂きます。 よろしくお願いします。 司会 それでは、質問を受けたいと思います。 まず質問にあたり、何についての質問かを明確にお願いします。 東京駅前開発全般、京橋二丁目西地区、インフラ、ワンルーム規制など色々ありますが、本日の皆様は説明を聞きに来られたのか、疑問があるのか分かりませんので、ご質問ありませんか 地元 一つは現在進行中の京橋二丁目の開発に関してですが、何処にどの様なビルが建つという具体的な話しに進んでいますか 都市整備部長 京橋二丁目では概略権利変換の試算で想定している絵は出していますが、それは容積率１３００%で超高層ビルを建てた場合の想定です。 ただし、具体的な絵は描いていません。 超高層と低層部のポンチエは書いています。 誰が何処にはいると言う事も含めて具体的な絵は未だです。 地元 今の話ですが、この資料を頂いている。 そうしますとこれを拝見した時に中央区は一つの試案としてこれを結局採用するのかという話しにいってしまいます。 その辺の誤解があります。 私共も平成１４年９月にいただいた資料(概略権利変換)について、皆さんが本当に正しい理解が出来るのかという内容の事ですね。 換地割合など出ていて住宅棟など書いてあります。 商業施設は無いですね、全てオフィスビルですね。 都市整備部長 いや、外周低層部分が商業です。 地元 現実問題として、今、空きが多いです。 ところてん現象が起きているのではと思います。 一つの情報として京橋二丁目西にある会社は、京橋二丁目東に移って来ます。 それが新築のところに全部移るとなると、もう始まっているのではという考え方です。 みずほ銀行と後ろの東洋インキという会社は、みずほグループの日土地さんへ全部移るという。 そうすると一階は空いてしまう。 なのでこういう計画が早く出来るのか? という概念が出てまいります。 企業間はそうしてやっているかも知れませんが、住民はどうかと言えば原型になるのはこの概略権利変換の資料になってしまう。 それ以外の資料が無いからです。 資料なども対比してもらえば、間違いもおこらず進むのではないかという質問です 都市整備部長 その資料は、あくまでも想定です。 そういうビルを建てたらどうなるかと言う事です。 ただ、その資料は色々誤解を生む訳です。 そういう誤解があるので、その後、個別に一件づつヒアリングして説明しています。 資料はどの様なものであっても誤解は避けられないと思います。 個別ヒアリングで話合いながらと考えています。 地元 京橋二丁目西地区に関して、受け皿オフィスという事が非常に気に掛かります。 平成１１年ここでツインタワーの説明があった時も、日本橋側が先行して説明が始まっていて、京橋側は何も知りませんでした。 そしていきなり受け皿になれと言われたので、承諾しかねると申し上げました。 白紙にして欲しいと申入れて、白紙になったと思っていました。 ここで又、受け皿という。 一丁目から二丁目に移っただけで、中央区はこれで足がかりが出来て進むのかと思います。 京橋二丁目の方が賛成であるなら、それはそれで仕方ありませんが、受け皿ビルの中身です。 受け皿となって次の開発地区の方が一時入ったとして、開発が終わった後、本来の所に戻った時、その後どういうイメージですか。 空いた所に誰を入れるんですか? それは誰が探すのですか。 それから、再開発でよく３０年後に地元地権者がすっかり居なくなり、ビルだけが残ると言う事も有り得るのではないですか。 都市整備部長 その点について資料中に受け皿と表現した事は失礼があったと思いますが、全体として考えた場合こういった事情はあります。 その点で京橋二丁目の方が了解していると言う事はありません。 ただし、最後の質問に答えますが、京橋二丁目西地区で今の想定で行なった場合、低層部を含め５５%は地元地権者のものです。そうすると低層部は殆ど地元が使います。 超高層オフィスビルの１／３をこえる部分は地元の方が所有される部分と思います。 事業としての組立ては、４５％を売却し事業を成立させます。 ４５％が確実で工事期間中の補償、仮店舗、仮住居、仮事務所など費用がきちんと出るのかどうか基本的に確認をして、事業を決定するかの判断をしてもらいます。 その時に２／３弱はデベロッパーが持っています。 超高層オフィスで皆さんの権利床は保留庄の買取り主である社の方々に全体床を借りてもらいます。 持ち分に応じた収入があるという条件にします。 その買手もふくめてデベロッパーには面倒を見させます。 それが安全であるような協定関係を結びます。 それが確認出来で事業が動き出すと思います。 地元 今の話が実現した場合、大きなビルには小規模な大屋が混在する訳ですね。 商売をしている方もいると思いますが、大屋には成るけど本来の商売はどうして続けていきますか。 これだけの開発なので１０年２０年というスパンで考えると、出来上がる期間、近隣は死んだ地域になってしまいます。 その中で１０年２０年と細々と持ちこたえられるのかどうか。 それならば、放って置いてもらって開発とは別に地盤沈下しようとも権利だけは持っていた方がましなのではないかと言う気がします。 都市整備部長 今の様な事もあるかも知れません。 ご懸念がある以上再開発はしない方がよいです。 ただし、少々冒険かもしれませんが こういう良い手があるからやってみようと成るかどうかが問題なんです。 そこまで確認出来なければやらなくて良いんです。 確認出来る環境になるように引っ張り出せるかどうかが、この開発の死命を征する部分だと思います。 商売の部分で中央区が困っているのは、京橋二丁目でも貸しビル業の方はあまり問題ありません。 事業のなかから補償費として賃貸借原型役に基づいて支払うのであまり問題ありません。 商売の方は一定の雇用関係などを維持しなければ成りません。 これが再開発では一番難しい訳です。 営業停止期間について金銭で支払うのは再開発では出来にくいです。 理由は単純です。賃料は契約書から数字がはっきりしています。 営業では節税されていますから、公式に出ている数値が低い場合があります。 公的に支払う場合は、表に出ている数値しか支払えません。 実際は雇用関係が維持出来なければ営業は目減りします。 なので中央区は開発をする上で店を営む者に対しては、現地で近傍で仮店舗を提供する形になります。 ストアについてはそう言う問題も含めて話合います。 今の意見のようなケース。 吉祥寺のロンロン開発は地元商店街の地権者ビルと売却した伊勢丹ビルがありました。 ところが一つ二つと自分の商売を止めていき、そこを伊勢丹が買取り殆どが伊勢丹になってしまいました。 そこの代表者の寿司屋の主人は市長宛に遺書を書いて自殺しました。 再開発にはそういう問題はあります。 だからこそ、とことん煮詰めてみてそう成るのか成らないのか色々な角度から検討しなければ成りません。 その上で判断してもらう事になります。 そのうえで中止なら仕方がないと考えています。 ただし、今、そう言う事をとことん考えてみる必要はあるのでは無いですかと言っています。 地元 先程の質問に関連しますが、自分も５０年ほど店を営んでます。 今から１０年ほど前にも共同ビルの話がありました。 代替店舗をという約束でしたが、現在の店舗に見合う条件のところが見あたらずに大変な思いをしました。 結局、自力でリニューアルして自分の所を外して建てますが、代替店舗が店によって様々条件があり困難な事を痛切に分かりました。 それだけでも話合いして２年、工事期間や諸々で２年半あまり掛かります。 その間固定客が遠のく危険性がこの時代非常に高い訳です。 商売する立場で考えて、金銭補償は無理と思いますが、商売にブランクを空けるという先程の意見のように、１０〜２０年という大がかりな話であれば、商売上の信用もありますから、商売している方と密着にコミュケーション取って頂かないといけません。 都市整備部長 今の質問に答えようもないですが、その点は地元の方々が集まってどれだけ知恵を出してくれるのかに掛かっている訳です。 役人は商売が分かりません。 コンサルタントも色々いますが、分かっているようで分かりませんから、正直分かりません。 京橋二丁目西地区を考えても、明治屋さんの両脇が商業店舗で中央通りに面していて良さそうですが、６〜８ｍ道路で成り立っている商売であったら中央通りでは出来ないと言うケースもあるかもしれません。 これは分かりません。 他の地域でもそういう事はあります。 中央区は準備組合を作りそういう方の知恵を借りたいと言っている訳で、地元から注文を色々出してもらわないといけません。 色々話合いの中で相談させてください。 地元 平成１１年に計画を作ったが、その責任は全て住人が持つ訳です。 役所ではなくです。再開発反対ではないですが、一旦出来たビルは１００年、１５０年保つ訳ですね。 此処にいる人は皆生きていません。 子供や孫に移る訳ですね。 十分に検討してもらいたい。 部長が一番力を入れている地下鉄ですが、浅草線が東京駅に入るとそれは便利です。 しかし、地下ですから地元にどれだけのメリットがありますかシュミレーションをしてみて下さい。 八重洲地下街が出来てどれだけ人々が地上にでなくなったか。 雨の日は顕著です。地上の商売は困る訳です。 そう言った事シュミレーションして資料を提示すれば、反対意見も少なくなると思いますが。 都市整備部長 現在のビルは１００年保ちます。 しかし、１００年後の事は分かりません。 今から１００年前を考えて下さい日露戦争です。 １００年保つということは、保たせなければ成らず 栄えさせなくては成らない。 事務所と住宅は１００年保たせて支障がなく使いこなす事は出来ます。 しかし、店というのは変わります。 商売の仕方も変わります。 中央区は通りに沿って店は並べたい、ビルの下に入れたくない。 しかし、固い建物はあまり作りたくありません。 様子が変わったら店を作りかえられるように検証しなければ行けません。 浅草線についてはそのとおり、地上に人が居ないという問題です。 しかし、地上に出るとオフィスしかない。 歩いて面白くない通りです。 浅草線接着は東京駅のフレームを大きくするかも知れませんが、地上の問題は考えなければ成りません。 どうしたら地表や２階に客を誘導出来るのか、シュミレーションを繰り返さねば成りません。 司会 他にありませんか。 この会を今後も自分達の勉強会にしていこうと話しています。 地元で地元の話をしようという参加を呼びかけます。 最終的には各々違いますし、権利関係は最終的には金銭に集約されます。 誰もそれを止めたり反対する事は出来ないでしょう。 時間をかけつつ正しい情報は伝えたい。 地元ではホームページもあり、「住民と都市再生を考える」というインターネット会員サイトともリンクしています。 そこに今後も必ず掲載します。 ペーパーでは無理ですので閲覧して下さい。 理解出来るようにしていきます。 都市整備部も資料の方をお願いします。 地元 地下鉄の件ですが、何処にどの様に通るのか運輸政策審議会や東京都が３月にも決定するとなると、話は国や都のレベルのことで、地元で話合っても決まってしまうのですか。 都市整備部長 再開発ビルの下に通すとなったとしますれば、再開発をしなければ都営浅草線は東京駅に接着しないと言うだけです。 再開発をするなら通る、しなければ接着しません。 地元 別な問題ではない訳ですね 都市整備部長 強制する問題ではありません。 ただし、再開発の機会があるなら、八重洲のグレードアップの為に立派な駅にしたいとは思いますが、強制はしません。 高速道路も同じです。 再開発がなければ繋げません。 再開発が出来なければ別な案を考えるしかありません。 地元 先の事と思いますが、店の上に住んでいるものはその分も貰えますか。 都市整備部長 権利変換の時に事務所床や店舗床、住居床を選択出来ます。 中央区としては、低層部に店舗があり、その上に住宅がある形が望ましいと考えています。 低層部でそれが可能なように取得しやすい価格、多く権利変換出来るような環境をつくりたいと考えています。 地元 (テープ不鮮明) 再開発をしなければ地盤沈下するということですが、地盤沈下して誰が困るのですか。９割の賛成があればすると言う事ですが、中身は法的に担保されているのですか。 再開発するにあたり所得税の問題など色々あります。 そもそも、主体はどこになるのですか。 都市整備部長 地盤沈下で誰が困るのかといえば、逆に言えば地元の住み働く人の為の開発でなければする必要がないと言う事です。 地元がこの開発はそうではないといえば、この開発は終りです。 京橋二丁目西地区で言えば、千代田生命は潰れた訳です。 買取ったのは森トラストというデベロッパーです。 再開発の検討要請が町会からあったのは平成１２年ですが、その後取得しています。 うしろの京ビルも昨年取得しています。 中央区は森トラストと話しています。 森トラストは取得地で高層ビルを立て始めるという。 中央区はそれは３年まって欲しいと話しています。 城壁のような建物が建つと色々な機会が失われるので、地元で３年間話をするのでまってくれと話しています。 中央区は現実問題として遭遇してますが、単純な近隣紛争で話を終わらせたくないのです。 地元として結論が出なければ企業が壁のようなビルを作る事は容認出来ないということがあり、そうしてます。 誤解されるかも知れませんが、基本的に地元の方が主体です。 中央区は開発問題に関しては、デベロッパーまかせではなく、中央区職員が全て立ち会って個別ヒアリングなどを行なっています。 ２３区では中央区だけです。 中央区担当職員が立ち会い、コンサルタント任せにはいたしません。 そうして地元の話合いが煮詰まる状況をつくりたいと考えています。 月島でもそうでした。 こういう問題提起をしている以上、責任は負っています。 そういう課程のなかで、いささかなりとも地元のためにならないという声があるなら、中央区としては止めざるを得ません。 ９割の賛成があればと言う事ですが、法的には地権者数と面積で２／３なら出来ると書いてありますが、実際のところ１／３が反対しているような所で再開発など出来ません。 中央区としては転出率が高い再開発をしたい訳ではありません。 再開発自体が目標ではありません。 そこの住み働く人々が従前より良い環境で暮らせる環境作りが目標ですから、中央区の住宅型再開発の転出率は５〜１０％と低いです。 ９割の数値は中央区の指標です。 法的に決められている者ではありません。 地元 すでに建築制限はいくらか解除されています。 従前の規制から外れた建物が建っている訳です。 実際には６〜７階しか建てられないところに建てています。 銀座にもあります。 それらについては地上権を認めている訳ですね。 開発している。 都市整備部長 それには誤解があります。 中央区は規制緩和しています。 それは高度利用の建替えを認めていると言う事です。 至る所で再開発が出来るとは思っていません。 中央区内では老朽化ビルの建替え事情がある訳です。 たしかに銀座では規制緩和で構想建物が建っています。 何故規制緩和したのかといえば、昭和３９年絶対高さ制限がありましたが容積制限がありませんでした。 それ以前に建ったビルは容積に関係なく建ったのです。 銀座三越が典型です。 地下５階地上９階で容積率１３５０％です。 今の制度ですと建替えれば容積は８００％で減ってしまいます。 耐震などの問題もあり建替えはいずれはしなければならないビルが多い訳です。 なので、平成９年機能更新型高度利用地区を日本橋・京橋・銀座にかけています。 それは建替えニーズに応じた規制緩和ですので理解下さい。 司会 それでは時間ですので終了します。 ありがとうございました。 |