京橋西町会地区検討会の経緯
リンク先が無いものは、順次、手入力していきます。


●京橋西町会地区検討会の開催日時と議事内容
  • 問合せ先:都市整備部地域整備課  青地・菅沼 3546-5475


各種資料
●今年度のスケジュールと調査方針について
  1. スケジュール
    • 昨年度は、約1年間をかけて、日本橋・東京駅前地区全体の街づくりの方向や調査地区の抽出などについて懇談会形式で協議してきました。
    • その結果、本地区は、地元の要請を受けて、今年度からより具体的な調査を行う地区として選定されました。
    • 今年度は、今回を含めて今後4回の検討会を開催する予定です。
  2. 調査方針
    • 今年度は、以下に揚げる方針に基づき、順次詳細な調査を進めながら、地元の方々と意見交換を重ねていきたいと考えています。
    • そして、今後の検討会の進捗状況にもよりますが、一つの目安として、第四回頃には、開発に伴う権利や資産等の概略的な見通しまで含めて、ある程度具体的なケーススタデチィを複数案行いたいと考えています(これ自体が次頁の「基本計画」ではありません)。
    • 第一回検討会(今回)
      • 調査方針等を検討する。
      • 建物、公共施設、産業活動、権利関係等の項目に沿って整理された現況に基づき、意見の交換を行う。
        • 今年度実施する現況の整理は、主として現存する資料を活用して行う。
        • 権利関係に関する調査についても、土地・建物登記簿謄本を活用してその概略を把握するために行うものであり、各土地・建物への立入調査は行わない。
    • 第二回検討会(11月中旬)
      • 地元意向を反映して抽出した街づくりの課題を検討する。
      • 課題を踏まえて、東京駅前地区全体のビジョンを検討する。
      • その中で本地区が担うべき役割や整備コンセプトを検討する。
    • 第三回検討会(1月中旬)・第四回検討会(3月中旬)
      • 地区整備のコンセプトを踏まえ、整備方針を検討する。
      • 整備方針を実現するためのイメージ・ゾーニング等を検討する。
      • 一つの目安として、第四回頃にケーススタディについて検討する。
      (来年度以降も、今年度の検討結果を踏まえながら継続予定)
●京橋二丁目西地区の基本的な考え方
  1. 何故(今日の皆さんの生活に)まちづくりが必要なのか
    • 日本橋・東京駅前という日本で最も交通条件に恵まれた地域で、皆さんの日々の営みが行われています。土地柄からすれば、何もまちづくりなど考えなくても、お持ちの建物の老朽化の度合いと建築資金の都合で自分で立て替えれば良いのかも知れません。しかし、皆さんの個々の敷地で立て替えた場合、階段やエレベーターなどに使うスペースが多く、必ずしも効率的なビルが立てられる訳ではありません。また、規模の小さなビルでは、当地区と言えどもなかなか良いテナントが見つからず、高い賃料収入が望めないという問題もあrます。そして個別の立替をいくら積み重ねても、地域全体の活力の低下などのような大きな課題を解決することは、極めて難しいと言わざるを得ません。その為、今、皆さんに共同化によるまちづくりを考えて頂くことが必要なのです。
  2. 何故、まちづくりは再開発事業で超高層なのか
    • 効率的なビルを作ることは、何件かの敷地を共同化して、階段やエレベーターを集約することによって、実現できます。だとすれば、まちづくりは整然と中層建築物を順次建築することによって可能ではないか、なにも超高層である必要は無いのではないか、という御意見があります。その通りなのですが、現実には小中規模の共同化がなかなか難しいのです。共同化を実現するためには、共同化に賛成した地権者が同時に建設費を出資しなければなりませんが、このことが、現在の経済環境や金融の状況からすれば、極めて困難なのです。そこで権利者の皆さんに資金を負担させない、開発方法が必要になるのですが、その開発手法が等価交換による再開発事業なのです。
    • 再開発事業では、皆さんがこれまで使っていなかった容積率を使って、大規模な建築物を作ります。皆さんの個別の権利は、新たな建築物の希望される部分と従前の土地や建築の権利の価格と等価で交換されることになります。(このような交換を民間事業では等価交換と言い、都市再開発法による再開発事業では、権利交換と呼びます。)
    • そして、皆さんが所有される以外の床を売却することによって、建設費をはじめとする再開発事業に要する資金を賄うのです。(再開発事業の収入には、床の売却金以外に、国・都・区から支出される補助金がありますが、事業内容によって一定の比率が定まっており、当地区の再開発事業では、事業費の9割以上が床の売却金になります。)このような再開発事業の仕組みを見れば、高く売れる床を作れば作るほど権利者の皆さんが取得する床が増えることになりますが、当地区でも今最も高く売れる床は、やはり大規模なオフィスで、店舗と住宅を一体のビルにして丸の内のように建設すれば、せいぜい20階のビルに納めることも可能ではあります。しかし、それでは単なるビルで、日本橋や京橋の伝統も行きませんし、道路に面してご商売をしたいとか、5・6階に住みたいというような権利者の方々の希望も叶えられません。その為、地域の中に積極的に広場や緑地や中低層の街区を作り、まちの特色を打ち出していかなければなりませんが、その毛か、オフィスビルの建設敷地は狭くなり超高層になってしまうのです。
    • 開発計画の図面を見ると、真っ先に飛び込んでくるのが超高層ビルであるのは無理もありません。超高層ビルの周りになにかを作ろうとしているから、その結果として超高層ビルが生まれてくるのです。(当地区に広場や空き地はいらないというご意見もありますが、広場や空き地等の殆ど工事を必要としない部分を設けないと、工事期間中の仮説店舗用地が作れません。)
    • 今、皆さんのご意見が計画に必要なのは、超高層ビルの周りに作られる建物に何が必要で、何が取り込めるのかを見定めるためなのです。再開発の計画図は、これからも何十回となく書き換えられていきますが、重要なことは、超高層ビルの周りに作られる建築計画の変更にあるということです。
  3. しかしながら、再開発は万能ではありません。
    • 建築資金なしで立て替えが出来ることや、安全に高収益が期待できる床を保有できることなど再開発のメリットは数多く挙げられます。しかし、デメリットも少なくありません。
    • その第一は父祖伝来の土地と呼べるものがなくなることです。再開発事業では、全ての敷地が統合され一筆となりますので、何千分の53というように表示される共有部分は持てますが、ここからここまでは俺の土地という訳には行きません。土地の共有部分という登記される権利は、既に分譲マンションなどに広く使われていますので、金融や売却などに特段の支障はありませんが、具体性の無い資産になる不自由さや寂しさを再開発は解消できません。
    • また、再開発は皆さんに100%の満足や自由を与えません。自分で建て替えを考えるのであれば、資金や家族に事情を考えながら、自由に時期を選べます。建設会社も、完成後の床を貸す不動産会社も自分で慎重に選定できます。そして、それらの会社の助言を聞きながら、自分で計画を決定できます。しかし、再開発では、地域の権利者全体の共同化であるため、全てが全員の協議となり妥協しなければならないことも、まま生まれてきます。そして、住居や店舗の位置を決めるに当たっても権利者同士で希望が重なる場合もありますので、最悪の場合はくじ引きになることもあります。
    • このように再開発では、権利者一人一人の意向が100%満足させられることは決してありません。むしろ100%満足する権利者が居たりすれば、再開発では困ったことなのです。というのは、100%満足する権利者がいたりすれば、満足度が50%に満たないという地権者も生まれる筈だからです。再開発の理想は、権利者のために、地権者同士の粘り強い話し合いと、その話し合いの場としてのしっかりした組織(準備組合から組合へと発展していく組織)が必要なのです。
    • 公平と公正を保つために話し合いを重ねていくために、再開発には時間がかかるということも又、再開発のデメリットと言われています。これも簡単に解消できないデメリットなのですが、再開発が今後100年後のまちの性格まで影響を及ぼすものであり、皆さんの資産のあり方を決定するのでならば、拙速に走るべきものではなく、必要十分な話し合いを出来る限り早く行うことが重要なのではないでしょうか。
  4. また、再開はいつでは検討することがさまざまあります。
    • 皆さんが家を建て替えるとき、どこに住み、どこでどのようにご商売をなさるか、貸室を作るのであれば、最も高く貸せる貸室の性能はということを真剣に検討される筈です。再開発も同様で皆さんの検討事項を権利者全員に照らして検討しますし、大規模であるために、駐車場やガス、電気等のエネルギーの使い分け、更には廃棄物の処理まで検討します。このような多岐に亘る検討を経て、図面が固まり建設費が計算できることになります。しかし、再開発では建築費だけでは事業費の6割程度しか固まりません。
    • 更に、工事期間中の皆さんの生活を支える補償を検討しなければならないのです。再開発業は大規模なものに成れば3年から4年工事の期間が必要です。その間、住居は仮住居を用意しなければなりませんし、お店は再開発区域の中に仮店舗を作って営業を継続できるようにすることが必要です。また、工事期間中テナントはいませんので、家賃収入のある方には、工事期間中の家賃を全額支払うことが必要です。再開発では、工事期間中に必要な一切の経費を補償として事業そのもので負担することになっています。
    • 建設費に補償費を加え、除却の費用や調査設計事務に要する費用を加算して、全体事業費が見込め皆さんにお渡しする建物の価格が検討できることになります。一方、皆さんの土地、建物の権利の価格も重要な検討事項です。公表された路線化や取引実例を参考にし、全体が開発される利益も加味して敷地一つ一つの価格を決定します。建物については、現場調査を行って価格を決定します。このように、皆さんの資産の総額と建物価格が決まって、はじめて権利変換が、即ち皆さんの土地一坪が事務所床であれば何坪、店舗住宅であれば何坪に変わるのかを見通そうことができるのです。再開発では、このような事項を公平公正を保つために、プライバシーに係わる部分を除き、全て皆さんの前でオープンに検討します。確かに検討事項が多すぎるのですが、再開発で考えなければならないのは、単なる建物の建て替えだけでなく、皆さんの生活の改善向上にある以上、やむをえないことなのです。
    • 更に再開発では、例えば再開発ビルの管理費や修繕積立金が、毎月どの程度かかるのかを検討し、皆さんが高齢化し、ご商売をやめてしまっても過重な負担にならない方法も考えなければなりません。
    • これだけの課題を多くの権利者の皆さんの集団の中で一気に検討することは、勿論、できない話です。再開発事業においては、大くくりの概算から、概算そして具体的な数字へというように順次検討を深化させ、皆さん全体の話し合いと、一軒一軒の個別の聞き取り調査積み重ねて、精度の高い計悪に纏めていくのです。
  5. 最後に、再開発を決定するのはみなさんです。
    • 再開発を種々な角度から検討していただいた上で、最後に参加するかどうかを決めるのは、皆さん一人一人です。これまで述べて来た通り、再開発にも多くのデメリットがあります。資産が共有持分に変わってしまうこと、超高層ビルなど生活環境が一気に変わること、再開発が80%の満足しか保障せず、必ずしも自由に自分の意思を実現できないこと、話し合いや聞き取り調査に何度も参加しなければならない煩わしさがあること、管理費や修繕積立金を月々支払わなければならにこと等、数え上げればキリが無いのかもしれません。このようなデメリットに対し、建設費の負担が無いことや資産価値の向上が期待できること、地域の活性化など社会的な課題に貢献できること等のメリットを秤にかけ、メリットが多ければ賛成し、デメリットが多ければ反対すれば良いのです。賛成の方が9割に達すれば事業に取り掛かれますが、反対の方が多ければ、今のまま、まちも暮らしも変わりなく続いていくことになります。再開発事業は皆さんの積極的な意思と熱意がなければ、地域の特色や伝統を反映した良い計画にはなりません。ですから、決して皆さんに無理をしてまで賛成してもらい行うべき事業ではないのです。むしろあくまで冷静にメリットとデメリットを判断していただきたいのです。
権利変換の概要(素案)
  1. 当地区の現況
    1. 地区の現況
      • 計画区域面積は約16,200u(約4,900坪)
      • 敷地面積は約11,800u(約3,570坪)
      • 計画区域は、幅員27mの中央通り、幅員15m・11m・8mの道路で四周を囲まれ、内部には6〜7mの道路2本とともに建設基準法第42条2項道路も含まれている。
      • 地区南側、京橋二丁目4番地の街区では、既に建築計画等の件などが進めれれている為、またはそれ相当の段階までの協議が進められている為、今回の検討区域から除くことと致します。
    2. 地権者の現況:
      • 地権者状況をみると、大規模地権者と小規模地権者の両極に2分されています。
      • 土地所有者(土地・建物所有者を含む)=33名、借地権者=13名。
  2. 計画の基本的な考え方
    1. 整備の考え方(整備手法)
      • 都市再生特区に位置付けられるとともに、都市再生事業の認可を受けます。
        • 都市の再生に寄与する計画として位置付けられると、現在の都市計画が白紙となります。
        • 本計画では、現行の指定容積率を大幅に割増す計画が可能となります。
           現在 720% ⇒ 計画 1300%
          (*計画容積率は想定であり、今後の協議において変更になることがあります)
      • 第一種市街地再開発事業を行います。
        • 法律(都市再開発法)に基づいて安全で安心した事業の推進が図れます。一定基準を満たすことで補助金がもらえます。税制の特例等の適応が可能となります。
      • 道路の廃道、付け替えを行い、大規模な建物が建てられる大きな街区に統合します。
        • 三つの街区にはさまれた区道を廃止し、周辺の道路の拡幅のために付け替えます。道路廃止されたことで、大規模な建物が建てられる大きな街区に統合できます。基本的に土地面積の減少はありません。
    2. 事業手法
      • 権利変換方式により、地権者の方々の床を新しいビル内に取得できるようにします。
        • 権利変換方式とは、費用負担なしで新しいビルの中に床を取得できる方法です。権利変換に際しては、皆さんの資産を評価し、それに見合った(等価)床を取得することが出来ます。
        • 今後の皆さんの意向等にもよりますが、更に床を取得したい場合は、ルールを決めて購入(買い増し)できるよう対応していくことも考えられます。
      • 建設費用を賄うため、皆さんが取得した以外の余剰床(再開発事業では「保留床」といいます)を第三者に売却します。
        • よって、第三者に保留床が売却できなければ事業は成立しません。また、市街地再開発事業の特徴ですが、第三者に保留床が売却できなければ(実際には建物が完成していませんので、買ってもらう約束が出来なければ)、皆さんの建物を取り壊したり、建物の建設を始めてしまうことはありません。
      • 第三者に売却する費用に加え、国や都、区から補助金を受け取ることが出来ます。
      • 権利変換(皆さんの土地や建物を新しいビルの床に等価で置き換えること)やその他の様々な事業に係わる手続きは、都市再開発法に基づいて進められていきます。
    3. 新しいビルにおける土地や建物の所有形態
      • 権利者の状況にもありましたように、当該地区には土地・建物所有者だけではなく、土地だけを所有し、誰かに土地を貸している方、誰かに土地を借り、建物を立てて語店舗やお住宅として利用されている方が輻輳する複雑な権利関係になっています。
        • 新しいビルの敷地には借地権を発生させないようにします。つまり、上記にあげた様々な権利状態の方々は全て土地建物所有者になります。
      • その為、新しいビルの敷地は、一筆とします。
        • 保留床を買ってもらう方も含めた全ての方による共有の土地所有形態とします。つまり、ここからここまで私の土地という境界線はありませんが、100/2500といった表示となります。また、自由な施設計画、それに伴う皆さんの新しいビルでの再配置の自由度が高まります。
      • 建物は原則、区分所有としますが、使い勝手や事業の収益性の観点から、一部に共有の床を想定する場合もあります。
        • 共有は、そのような形態にした方が区分所有にした方より利点が多いと判断された時に採用していきます。
      • 一般的に、エレベーターや階段、駐車場などは共有とします。
    4. 施設計画の概要・・・施設計画の考え方
      • 都心に位置し、東京駅や京橋駅などに近接した立地性を生かして、事務所中心のビルを建設します。
      • 事務所ビルについては、優良テナントの入居が可能な高機能・高規格なビルとして計画します。
        • 高機能・高規格なビルとは、基準階(ビル中間層の標準的な階)においても比較的大きな床用面積を有し、階高も高く、インテリジェント化の標準装備などが行われているビルをいいます。
      • 中央通りに面して、風格のある魅力的なビルのデザインや魅力的な空間を整備していきます。
        • 例えば、アトリウムなどの大きな吹き抜け空間など。
      • 柳通りは、店舗や住宅、小規模なオフィスビルなど、日本橋・八重洲・京橋地区におけるコニュニティが存在する空間であり、計画に際しても、歩行者空間を拡幅したり、積極的に店舗等を増やしたりするなど、魅力的な歩行者空間の整備を積極的に進め、地域の回遊性を強化していきます。
      • 店舗構成については、京橋地域が江戸時代から数多くの老舗を有した街であることから、本計画内に計画する店舗やアナトリウムなどに様々な老舗の支店・屋台等を配置させ、魅力的な商業空間を構成することも考えられます。
      • 当地区内においても僅かながら居を構え、お住まいになっておられる方々がおられます。その為、計画に際しては、住環境や都心の住まいの方に配慮しつつ、住宅を建物内に整備していきます。
      • 隣接する東京駅前南地区での再開発も配慮した計画を検討していきます。
  3. 資金計画:計画の基本的な考え方に基づいて、本事業にかかる事業費を想定します。
    • 事業費を算出するにあたっては、地区内にお住まいの方や事業を営んでおられる方々は引き続き新しいビルに住み続けたり、事業を継続していくことを前提と致します。
    • 支出
      項目 概略金額
      (百万円)
      内容
      調査設計計画費 2,543 事業計画作成、地盤調査、建築設計、権利変換計画作成
      土地整備費 2,020 建物除却、整地、仮設店舗設置
      補償費 12,279 97条補償(地代家賃減収、動産移転、仮住居など)
      工事費 52,023 設備建築物工事、電波障害等
      その他費用 1,375 予備費
      事務費 2,063 様々な諸手続き、組合運営他
      借入金利子 4,104 銀行などから借り入れしながら進める為
      総事業費 76,307 上記合計
    • 収入
      一般会計補助金 3,610 一部の費用に対して国・都・区からの費用
      保留床処分金 72,697 皆さんが利用しない余剰床を売却した費用
      総収入 76,307 上記合計
  4. 従前資産の評価
    1. 評価するもの
      • 従前資産とは、本事業における権利変換の対象となる資産をいい、以下のように土地及び建物がそれに当たります。従前資産は土地の評価額と建物の評価額を足したものを言います。
        • 土地:各地権者が所有又は利用している状況に応じて、土地の価格(価値)を評価します。土地は一般的に面積が同じであったとしても、角地、駅に近接などの立地状況、接道状況、前面道路の幅員、土地の形状等によってその評価は異なります。
        • 建物:各地権者が所有する建物の構造や築年数等から建物の価値(残存価値といいます)を評価します。
      • 庭に植えてある立ち木、堀・門扉等の工作物などは補償という形で金銭等、一定のルールに基づいて補償され、これらは従前資産には含まれません。
      • この従前資産は、地権者の皆さんが新しいビルに取得できる床の内容や大きさを算出する根拠となります。
    2. 土地や建物の評価の考え方
      1. 土地の評価
        • 最終的には各地権者それぞれの土地(画地といいます)に評価を行いますが、今回の概略試算では、立地状況の共通性によりブロックを定め、それぞれのブロック毎に標準的な価格を算定しました。
        • 1ページの整備の考え方(整備手法)でも述べましたように、再開発事業の敷地は、間に挟まれた区画道路を廃道・付け替えし、一つの敷地に統合されることで、敷地の形状が良くなるとともに容積率が上がる等の理由から、一つの敷地に統合された「一体地」の価格は、各地権者夫々の画地価格の合計より高くなります。
        • この「一体地」の価格と各地権者の画地の合計値の差を「開発利益」といい、この開発利益は地権者に配分します。その為、再開発を行うことを前提として評価した場合、個別に建築を行うことを前提として評価した場合の価格より各地権者の土地評価額は高く評価されます。
      2. 建物の評価
        • 最終的には各地権者それぞれの建物を評価しますが、今回の概略試算では、建物床面積に構造別に一定の価格を乗じた上で、築年数に応じた残存価値を乗じて算出しています。
      3. 従前評価額=権利変換対象資産額
        • 土地にかかる開発利益配分後の各地権者敷地(画地)の価格と建物の残存価格との合計した価格が各地権者の従前資産額であり、新しいビルに取得できる床の大きさを算出するための権利変換対象資産額となります。
    3. 概略の土地評価について
      • 本築の概略の従前評価を行うにあたっては、前面道路の幅員等をベースに下記の4つに区分しました。
        1. 中央通りに面するブロック
        2. 北側幅員15m道路及び柳通りに面するブロック
        3. 幅員6〜8mの区画道路に面したブロック
        4. 建築基準法第42条2項道路(いわゆる路地)に面するブロック
      • 各ブロック毎に標準地を定め、その標準地毎に概略の従前評価を行いました。
      • 借地権については、底地所有者と話し合いによって決めることとなりますが、一般的に再開発事業の場合では、スムースに各地権者毎に纏めることは非常に困難である為、相続税路線価評価で採用されている割合に基づいてさんていしているものが多いようです。当地区においても、それを参考に借地権8割、底地権2割で概略評価を行いました。
  5. 概略権利変換
    • 土地評価は特に、社会の情勢、周辺土地売買の状況などによって、大きく変動します。その為、概略の権利変換を見て頂く方法として、以下のように各ブロック毎の標準的な地権者の方が、仮に10坪の土地を所有していた場合にどのように床が取得できるかを算定しました。
    • また、当地区は土地価格が非常に高い地域であり、従前評価において、土地と建物の価格差が非常に大きく、概略権利変換の結果についても、その数値には相当の開きがあります。
    • また、今回の概略権利変換の算出に当たっては、下記のように今後、変更する沢山の要素もあり、あくまで叩き台としてご参考にして頂ければと思います。
      1. 標準値の土地・建物鑑定を行った(個別評価していない)
      2. 現時点における借りの施設計画であり、最終施設計画とは異なる。
      3. 計画容積率や保留床の売却価格等も確定されていない(あくまで想定)
      4. 各地権者のご意向を全くお聞きしていない段階での検討内容である。
●今後のまちづくりの進め方(案)
  • ヒアリング調査の内容
    • 今回、皆様にご提示した概略権利変換(案)については、非常にラフな条件設定によるものでした。その為、ヒアリングに際しても、「より具体的な内容呈示が必要である」、「再開発事業の中で自分たちの生活イメージが描けるように」とのご指摘を頂きました。我々が考えている以上に皆様の再開発に対する意識は高く、再開発に対する関心も多方面に及んでいました。
  • 再開発準備組合設立を!!
    • 今後は、よりご提示する資料の質を高めていくべきである。
            地域の方々同士が協議できるようにすべきである。
    • その為、当地区については、地元地権者の合議体として「再開発準備組合」を組織化し、より具体的な話し合いを進めていく必要があると考えています。これまでのように行政からの一方的な資料呈示による検討会とは異なり、地域の地権者の方々で組織を構成し、自らが会の中心となって進めていきます。
  • 準備組合の仕組み
    • 権利の大きい、小さいは関係ありません。地区内に土地建物を所有されている方、土地を借地されている方一人一人が準備組合の構成員となります。また、準備組合のスムースな運営を図る為、構成員の中から規約(ルール・参考資料参照)で決めた人数の役員(理事)を選出し、理事会として具体的な話し合いを行っていきます。理事会で話し合われた内容は、準備組合の構成員全員で構成する「総会(全体会)」にて協議し、決定していきます。
    • 中央区は指導・助言という立場で、今後とも皆さんと一緒に再開発準備組合に参加していきます。
  • 今後のスケジュール(案)
    • 再開発準備組合設立に際しては、当面は以下に示すような事柄を皆様とともに検討していきます。
      1. 公平、公正な会の運営を図るための規約(ルール)づくり
      2. 会のまとめ役としての役員の選出
      3. 準備組合設立後の概ねの事業計画(案)
    • 概ね4月頃を目途に「再開発準備組合」を設立していきます。準備組合設立後は、より具体的かつ質の高い資料つくりを進めていきます。
    • また、再開発準備組合の初期の段階は、中央区のコンサルタントが準備組合の運営のお手伝いをしていきます。
    • 表:
      • 平成15年1月:準備組合設立準備
      • 平成15年4月:準備組合設立
      • 平成16年4月:事業推進のご判断 ⇒ 都市計画決定
市街地再開発事業の流れ(概略)
  1. 勉強会・検討会
    • 再開発事業を具体的に進めていくかを決定するため、充分な話し合いを進めます。
  2. 再開発準備組合
    1. 準備組合設立(設立総会:平成15年5月初旬を想定)
      • 再開発事業を実現性に向けたより具体的な検討を進めていくために、充分な話し合いを進めます。その結果として都市計画決定から組合設立へ発展する可能性があります。
      • 同意70〜80%:未同意者の方にも充分な話し合いを行い、問題点を明らかにしつつ次のステップへ進む。
    2. 臨時総会(平成15年7月初旬を想定)
      • 事業協力者決定:事業協力者は、準備組合と協定書を取り交わした上で、資金提供、人材の派遣・ノウハウの提供などを行い、準備組合の初動期の活動を支えます。選定に当たっては、公募等により広く参加を求め、準備組合の総会で決定します。
    3. 都市計画決定(平成16年4月を想定)
      • 皆で検討した施設計画の内容を公に認めてもらいます。それにより事業実現のための特典や強制力が与えられると共に、区域内では建物建設や不動産売買等に制限が掛かります。公に認められた計画に基づいて組合設立のための事業計画の検討を進めます。
      • 同意約90%:未同意者の方にも充分な話し合いを行い、問題点を明らかにしつつ次のステップへ進む。
  3. 再開発組合
    1. 組合設立
      • 法人格の組織として話し合いを進めていく。権利変換計画の内容を検討していきます。
      • 同意約95%:未同意者の方にも充分な話し合いを行い、問題点を明らかにしつつ次のステップへ進む。
    2. 権利変換計画認可
      • 皆で同意した権利変換計画を東京都知事に認可してもらいます。
      • 同意100%:100%同意にならないと次のステップに進みません。
    3. 土地の明け渡し
      • ここで始めて現在の土地・建物から工事期間中の間、出て行くこととなります。
    4. 工事着工
      • 土地などの明け渡し後、建物の除却、整地をして、再開発ビルの建設に入ります。この期間中に、ビル完成後の管理運営の方法を皆さんと話し合って決めて行きます。
    5. 工事竣工
      • 入居、ここで終わりではありません。
    6. 組合解散
      • 最後にお金の調整(収支決算)を行い、最後の解散総会をもって終了します。
京橋二丁目西地区(仮称)再開発準備組合規約(案)から抜粋
  • 第一章 総則
    • 目的(第一条):本準備組合は、都市再開発法に基づく市街地再開発組合設立の準備をする任意の団体である。京橋二丁目西地区の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るための調査、研究を行い、関係権利者の意向を確認しながら市街地再開発事業の成立性などを検証するため、再開発準備組合の組織及び運営に関する事項を定め、当地区のまちづくりを円滑に推進することを目的とする。
    • 名称(第2条):本準備組合は、京橋二丁目西地区再開発準備組合と称する。
    • 対象区域(第3条):中央区京橋二丁目1〜3番地
    • 事業の範囲(第5条)
      1. 市街地再開発計画に関する調査・研究
      2. 建設計画の協議立案
      3. 資金計画の協議立案
      4. 経営計画の協議立案
      5. 関係機関との協議、説明会、見学会等の開催
      6. 市街地再開発組合(本組合)の結成準備
      7. その他当地区の再開発検討に関する事項
  • 第二章 組合員
    • 組合員の範囲(第6条):次の事項に揚げる者は、組合員の資格を有する。
      1. 京橋二丁目西地区に土地所有権、借地権及び建物所有権を有する者
      2. 将来、再開発事業に参加することを希望するもので、総会で加入を承認した者
      2.土地所有権や借地権、建物所有権が数人の共有に属するときは、その数人を1人の組合員とみなす。
    • 加入及び脱退(第7条):組合員の資格を有する者は、加入届けを準備組合に提出し、準備組合に加入することができる。組合からの脱退は、加入手続きの例による。
  • 第三章 役員
    • 役員の定数(第12条):組合に次の役員を置く。
      1. 理事 10名程度。うち、理事長 1名、副理事長 2名
      2. 監事 2名
    • 役員の選出(第13条):役員は以下の方法により選出する。
      1. 理事及び監事は総会において、組合員(第9条で定める代理人を含む。以下同じ)の中から選出する。
      2. 理事長、副理事長及び会計は、理事の互選により選出する。
      3. 理事および監事は、相互に兼ねることはできない。
      4. 理事および監事は総会において解任することができる。
  • 第四章 会議
    • 会議の種類(第17条):会議は、総会および理事会とする。
    • 会議の招集(第18条):総会および理事会は理事長が招集する。
    • 代理人(第19条):組合員が会議に出席できない場合は、代理人を出席させることができる。代理人は、別に定める手続きにより、あらかじめ届出た者とする。
    • 会議の定数:(第21条):会議が成立する定数は以下の通りとする。
      1. 総会は、委任を含め組合員の3分の2以上の出席で成立する。
      2. 理事会は、理事の過半数の出席で成立する。
    • 議決権と議決の成立:組合員は議決権を有する。会議の議決は以下により行う。
      1. 総会の議決は、出席組合員の3分の2以上の同意を経なければならない。
      2. 理事会の議決は、出席理事の過半数の同意を経なければならない。可否同数の場合は議長の決するところによる。
    • 検討部会の設置(第28条):必要に応じて組合は検討部会を設置することができる。
      1. 部会の委員および構成は、理事会で決定する。
      2. 部会は、活動の結果を理事会に報告する。
  • 第五章 会計
    • 経費の支弁(第30条):組合の経費は組合費および補助金、協力金、立替金、その他で支弁する。
  • 第六章 雑則
    • 事務局および専門部会の設置(第34条):組合の事務を処理するため、事務局を置く、理事会の承認を得て専門部会を設置することができる。専門委員は理事会の承認を得て、理事長が任命する。
質疑応答など(第8回検討会)
  • 吉田都市整備部長の発言
    • 発起人会:区側の提案を検討して貰う地元の方々に発起人になって貰う。第8回検討会(平成14年3月26日)までに区側で地域を廻り、個別に発起人になって貰うよう折衝予定。
  • 質疑応答(要約)
    • Q:超高層ビルを建てる為の準備委員会なのか。それで良いのか。
    • A:区側から提案した絵は地元の意見を集約したものではないので、これから集約する作業をし、絵を描き、それを試算してみよう、それで駄目なら(9割以上の方が賛成でなかったら)止めるし、やるならやる、を来年5〜6月に判断して貰うつもり。準備組合はそれを検討する為のものである。
    • Q:決定を出す前に詳細を検討した結果、行く末を考えて大きなビルの話に乗りたく無い方々はどうなるか。
    • A:9割を目安に判断。反対している方の土地・建物を収容する事はできない。その方々とは例えば代替地とかそこを除いて再開発を進めるとか、具体的に折衝する予定。事業をやる区域は100%賛成の中で行う。
    • Q:今の時点でできると判断して進めているのか。
    • A:そうは思っていない。回収率9割というヒアリングの結果は心強い。計画・資料作りがキチッとできるか、少なくとも現状よりも改善されてる計画でなければならない。丸の内に対抗する必要はない。
    • Q:高層ビルではなく10階建て程度のビルを幾つか作ることは可能なのか。
    • A:それは不可能である。なぜなら1)不動産として売れる商品になるか自信がない、2)聞こえは良いがある程度の共同化、共同出資が必要となり、現実的には難しい。土地の値段が高い為、土地の利用効率を高めなければ只ではできない。敷地に対して13倍使う計画であるが、現在の不満の解消には14〜15倍にする必要がある。区域一杯に作っても8割5分でこれは25階建てのビルとなり、空地も出来ない。従って高さで解決する以外に無い。売れる床を作らないと権利変換の話が進まない。即ち、超高層としかならないならばせめてこうして欲しい、という検討をやらなけらばならない、ということである。なぜこうならなければならないのか、を皆さんに判って頂く為に準備組合を作って頂く。最終的に作業したものがゼロならゼロになっても構わない。
    • Q:準備組合には賛成かどうかを決めかねている方にも入って頂かないと。
    • A:賛成の方を中心に検討しても仕方が無い。どうでも良いから早くやれ、という話しか出なくなる。ちょっとねえ、という方々に入って頂いて意見を伺わないと良いものはできない。是非、慎重になっている方、疑問を感じている方にお入り頂かないと困る。
●日本橋・東京駅前地区のまちづくり動向
  • 周辺の計画、構想について
    1. 東京駅周辺の再整備等の都市計画決定
    2. 都市再生本部の都市緊急整備地域の指定
    3. 都営地下鉄浅草線東京駅接着構想
    4. 首都高速道路のあり方委員会の提言
  • 広域エリアのまちづくりを協議する(日本橋6の部懇談会、京橋1の部懇談会)
  • 具体的な再整備を検討する
    1. 京橋二丁目西地区検討会
    2. 東京駅前南地区検討会
    3. 江戸橋周辺地区検討会
  • まちづくりの必要性を検討する
    1. 東京駅前地区協議会(八重洲一丁目地区)
    2. 東京駅前地区協議会(日本橋三丁目地区)
  • テーマを限定して話し合う
    1. 地域懇談会
●吉田都市整備部長の説明(要旨)
  • 周辺の計画、構想について
    1. 東京駅の八重洲口が変わろうという動きがある(北ビルや南ビルなど)。
    2. 昨年7月には都市再生緊急整備地域の指定がなされた。
    3. 平成12年に国の運輸政策審議会で、成田にも羽田にも行ける都営地下鉄浅草線を東京駅に接着させる構想が採択されている。都と国の委員会で技術的にどのように可能なのかを検討してきたが、平成15年3月19日、ヤンマー、城東小学校、ブリジストンの街区で再開発をしながら、その地下を通すのが最も費用対効果の高い現実的な案(再開発一体案)であると最終結論として発表した。
    4. 昨年4月の首都高速道路あり方委員会の提言(4案)は地元では不評であった。そこで区が事務局を務めつつ、京橋1の部町会、日本橋1の部町会、6の部町会の代表者で地域懇談会を行ってきた。平成15年3月18日、味の素本社の街区の再開をしながら高速道路を浅草線と一緒に地下へ埋め、東京駅の地下2階を通っている高速道路に合流させる案を発表した。
  • 京橋二丁目西地区について
    • 都市再生本部で国に提示した資料である。一番、具体的な検討に進んでいる地域で1)真っ先に行われるプロジェクト(リーディングプロジェクト)であり、2)仮店舗の受け皿を引き受けると記載してある。そのロジックとして下記をご理解頂きたい。
      1. 昨年、容積率1300%(13倍)で6割弱を権利者、その他を売却床の案を提示したが不評であった。そこで容積率を上げる為の空地率ではない公の理屈が、先行ビル及び受け皿ビルという表現である。公共に対する貢献なんだという表示である。国・都と折衝した結果、他の再開発に必要とされた仮店舗を積み上げて貰えば、結果としての容積率アップには拘らないとの見解を得た。
      2. この地域で周囲に空き地を作って超高層を作っても仕方ない。公道に面した部分は中低層の店・住居を並べて、中に超高層や空き地を作り、そこへ地下鉄の出入り口を作る。
  • ロジックについて
    • 街区によってロジックは異なる。例えば地下鉄や高速道路を通す南地区ではもともと公共的貢献なので容積率アップに特別なロジックは要らない。
●京橋二丁目西地区(再開発準備組合設立にむけて)
  1. 準備組合とは
    • 準備組合とは、組合施行の事業主体となる市街地再開発組合を設立させるための準備段階の組織で、地区内の関係権利者によって構成されます。
    • 準備組合は任意の組織であり、再開発事業の事業化の可能性を検討するための組織です。
  2. 準備組合の必要性について
    • 市街地再開発準備組合設立には、大きく2つの目的があります。
      1. ルールに基づいて物事を決定していくための話し合いを行う組織を作る。
        • 市街地再開発事業は、地区内に権利をお持ちになっている方の共同事業であるため、組織化を図り、その中でルールに基づいて物事を決めていく必要があります。
      2. 事業家に向けてより具体的な判断材料の提供を行うための検討をする。
        • 当地区において、今後、求められるのは、事業に向けてのより具体的な判断材料と考えます。このため、当地区では事業化の可能性を具体的に検討する「準備組合」を設立する必要があります。
  3. 準備組合の目的について
    • 準備組合は下記1〜3を目的として活動します。
      1. 地区周辺の魅力ある豊かなまちづくりに寄与する。
      2. 市街地再開発事業を計画している者(地権者の皆さん)の共同の利益となる。
      3. 上記を踏まえた上で、都市再開発法に基づく適正な再開発計画を立案する。
  4. 準備組合で行うこと
    1. 協議し、権利者の意向を集約し決定していくためのルールづくりと組織(体制)をつくり、対外的に権利者組織として認知される体制とします。
    2. 事業協力者の参加意向を打診し、事業協力者を選定するとともに、コンサルタント、参加組合員予定者を選定し、事業の推進体制を確立していきます。
    3. 事業主体となる市街地再開発組合の設立準備を行います。
      • 権利者の資産を保全し、活用していくための事業計画等(施設計画、権利変換計画、資金計画等)を作成します。
      • 事業化のために、指導監督を受ける関係機関と責任ある協議を行います。
  5. 準備組合設立にあたって当面行うことは・・・
    • 当面は地域の組織化及びルールづくりを進めていく必要があります。
    • 概ね五月末を目標に準備組合を設立を図っていきたいと考えています。
    • <今後、皆さんと話し合っていく主な事柄>
      1. 準備組合設立の必要性の理解
      2. 準備組合への加入
      3. 準備組合組織化体制づくり
      4. 準備組合規約(ルール)づくり
      5. ルールに基づいた役員の選出
      6. 準備組合で行う活動内容
      7. 準備組合事務局・コンサルタント・事業協力者等の決定
  6. 準備組合組織(体制)について・・・
    • 再開発事業は様々な方々が複雑に絡み合って進めていくこととなります。次ページに準備組合組織(体制)化のイメージを纏めてみましたのでご参照下さい。
  7. 準備組合役員(理事)の選出について
    • 準備組合組織づくり図(前ページ)でもあるように、準備組合をスムーズに運営したり、組合員の代表として行政・コンサルタント・事業協力者などと検討・話し合いを行ったり、準備組合を牽引していく重要な役割を果たすために、理事会を設けていく必要があります。
    • そのため、準備組合においては、皆さんで決めた規約(ルール)に基づき、準備組合役員の選出を行うこととしています。
    • 理事会役員を公平かつ適正に選出するためには、選出に当たっての基本的な考え方を明確にする必要があります。このため、当地区の役員選出にあたっての基本的な考え方を以下のように整理してみました。
    • <役員選出にあたっての基本的な考え方(案)>
      1. 一般的に、将来市街地再開発組合(本組合)が設立された場合の役人は、特別の事情がある場合を除き、土地所有者又は借地権者の中から選出することになっています。このため、準備組合においても組合設立後スムーズに移行できるよう、原則として役員は土地所有者、借地権者の方にお願いした方が好ましいと考えます。
      2. 市街地再開発事業を実施するにあたっては、地区周辺の方々の理解と協力が不可欠であります。このため、町会等との連携を十分図る必要があります。即ち、準備組合の役員においても、町会や商店会の役員との整合を図ることが好ましいと考えます。
      3. 総会・理事会の円滑な運営を行うためには、準備組合の役員の人数は組合員全体の約3〜4割り程度が好ましいと考えます。
      4. 当地区には、いろいろな所有形態の方が土地や建物をお持ちになっています。そのため、理事会役員選出においても、所有形態を考慮した選出が好ましいと考えます。
      5. 当地区には、不在地主の方も多いため、ご都合のつく範囲で役員になって頂くことも望ましいと考えます。
      6. 当地区は3つの街区から構成されています。そのため、各街区から役員選出が望ましいと考えます。
      7. 規約例でも明らかにしましたように、皆さんの話し合いでは理事(役員)を選出して頂き、その中から理事長等を互選してもらうこととしています。
      8. 理事会は、準備組合活動の中心的・牽引的役割を果たすことから、理事会役員選出にあたっては、理事会活動に誠意を持ってご尽力頂ける方を希望いたします。
    • 以上、左記の考え方を基本とする役員構成は以下のように選出することが望ましいと考えます。
      • 理事長        1名
      • 副理事長      2〜3名
      • 会計担当理事   2名
      • 理事*      8から10名
      • 監事         2名
      • 合計       15から18名程度
        *役員はバランスを取るために土地所有者、借地権者を勘案して選出していきます。
        *理事等については、自薦・他薦を問いませんので、必ず上記人数で決定するとは限りません。
●京橋二丁目西地区再開発準備組合設立趣意書(案)
  •  京橋二丁目西地区(住居表示:中央区京橋二丁目1〜3番、以下「本地区」という。)においては、平成13年度から約2年間にわたり、中央区が主催するまちづくり検討会を通じて、本地区における問題点や今後のまちづくりの方向性等について意見交換を行ってきました。
     また、昨年10月から約3ヶ月間にわたって中央区が行った権利者ヒアリングにおいては、全体権利者数に対して9割を超える高い実施率のもと、権利者の方々から様々な意見が出され、多数の方々が今後さらにまちづくりの検討を行うことに賛同していることが確認できたところです。
     さらに、この間、近接地での丸ビルのオープンをはじめ、都心部の各地区において大規模開発事業が具体化し、低迷する日本経済環境下にあって、都心部における開発の環境も大きな転換期を迎えようとしています。
     私たちは、このような本地区を取り巻く環境やこれまでの活動経緯を踏まえ、本地区での土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るための調査、研究を行い、関係権利者の意向を確認しながら、市街地再開発事業の成立性等を検証することを目的として、再開発準備組合の設立を提案いたします。
     この趣旨にご理解、ご賛同をいただき、是非ご入会いただけますよう、よろしくお願い申し上げます。
     京橋二丁目に紫竹再開発準備組合
       準備組合設立発起人
●京橋二丁目西地区検討会 今後の進め方(案)
  • 前回までの検討会の中で、権利者の皆様が、将来このまちをどのようにしていけばよいのか、開発を行った際、まちがどうなり、権利者ご自身の生活がどのようになるのかといった具体的なイメージを作っていただく為に、更には、地元地権者の方々の意見、要望を取り入れながら、開かれた議論を行う組織作りとして、再開発準備組合の設立のご提案をさせていただいたところです。
  • また、地元京橋二丁目西町会の役員会が4月下旬に開催され、その席においても前述した区の提案の趣旨に沿ってまちづくりの検討を行っていこうというご確認をされたとのことでした。その上で、今後の街づくりの検討組織にあたっては、町会役員会の構成員のうち権利者3名の方々が代表役を引き受けて下さる確認も併せてなされたとのことです。
  • いずれにしましても、新たな組織作りに対して、区の提案と地元町会のご意見は基本的に一致していると考えております。今後、下記に示す流れに沿って、名称に拘ることなく今後のまちづくりの話を具体的に進めるための新たな組織を発足し、本地区のまちづくりについて、更なる検討を行っていきたいと考えております。
  • 尚、前回の検討会開催移行、再開発準備組合への加入に対して、個別ヒアリング等行ってきましたが、本日現在で26名の方が加入申込書を提出されております。これは全地権者の約60%にあたります。
  • 今後の流れ:
    1. 5月9日:今回検討会
    2. 6月初旬:新たな組織作りへの準備(発起人会)
      • 新たな組織の名称、新たな組織の規約案、活動方針・スケジュール案の作成
    3. 6月下旬:新たな組織体制での総会(全体会)
      • 地区範囲、規約、役人選任、活動方針・スケジュール、その他必要事項の承認
    4. 7月以降:新たな組織に夜活動