経緯と現状を幅広く把握し、皆さんと共有する為に

 ⇒ 京橋二丁目西地区の状況はこちら09/10:更新)
  1. 様々な動き
  2. 情報・意見
  3. リンク集
管理者:安藤潔@荒川医院 in 第二荒川ビル地図


●趣旨 (03/2:安藤 記)
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●様々な動き
  1. 今までの経緯(京橋地区)
    1. 平成11年9月:京橋地区街づくり勉強会
    2. 平成12月2月:日本橋・東京駅前地区の都市計画原案の説明会
    3. 平成12年7月〜:東京駅前地区京橋一の部再生推進懇談会
      1. 開催経緯と目標
      2. 議事抄録
    4. 平成13年8月〜現在:京橋西町会地区検討会
    5. 平成15年3月:
      1. 日本橋・東京駅前地区地域懇談会から都・国へ要望書→地元ではこのような声も。
      2. 京橋一の部再生推進懇談会ニュース(No.1) 
      3. 東京駅前再開発懇談会京橋はじめ会
    6. 平成15年4月23日:京橋二丁目西町会臨時役員会開催
    7. 平成15年6月3日〜:京橋二丁目西地区再生協議会
        
  2. 国の動き(電子政府の総合窓口
  3. 都・区の動き
  4. 住民の動き
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●注目される情報・意見
  1. 200年住宅ビジョン
      
  2. 超高層ビルの乱立を懸念する意見
    1. 都市再生とオフィス市場/検証「2003年問題」:
    2. 2003年問題より深刻、オフィスレス時代の到来
    3. 東京オフィス市場の2010年問題再考/東京オフィス市場の2010年問題
         
  3. 東京駅前であればこそ、という意見
    1. 森トラストグループ企業リンク)、森ビル ・・・都市再開発で見たもの
      1. 「2003年問題」を検証する
      2. 東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査
      3. 東京23区の大規模オフィスビル供給量調査'08 (同07同06同05同04同03
      4. 森トラスト(MT)とは何?社長挨拶インタビュー地価)、役員人事決算(06/3)、所有する賃貸オフィス物件一覧
         
  4. オフィスビルの証券化(日経)
      
  5. コルビュジェの限界 (NAVI3, No.229,March,2003より)
    • ル・コルビュジェはコンクリート、鉄鋼、ガラスを使い、伝統的な手法に囚われない大胆な意匠で設計された高層建築物が、広々とした空間の中に配置され、夫々の空間は機能別にゾーニングされている、そんな「輝ける都市」を理想として揚げた。こうしたコルビュジェの考え方は都市計画家の多くに共有され、西欧だけでなく、アジアやアフリカでも新しい都市が作られる時や、都市の再開発計画が持ち上がる度にコルビュジェ流の近代都市化が試みられた。
    • このコルビュジェ流の近代都市像に対して異議を唱えたのがジェーン・ジェイコブズだった。ジェイコブズは魅力あるとしには4つの原則が必要だと考えた。(参考1
      1. 都市の各地区は必ず2つないし、それ以上の機能を持っていなければならない。
      2. 街路はできるだけ狭く、曲がっている方が良く、1ブロックの長さは短い方が良い。
      3. 再開発においては古い建物ができるだけ残るように配慮すべきだ。
      4. 都市の各地区は人口密度が十分に高くあるべきだ。
    • 一読して直ぐに判るように、ジェイコブズはコルビュジェの「輝ける都市」の理念に真っ向から挑み、その著書「アメリカの大都市の死と再生」(黒川記章訳)は多くの注目を集めた。それはアメリカの大都市を丁寧にフィールドワークした結果として、上の4原則を踏まえない都市が死につつあること、生き生きとした人間的な暮らしを実現している「魅力ある都市」はみな4原則を忠実に守っていることを、事実を持って語らしめた迫真の筆致による。
「都市再生」を問う(五十嵐敬喜・小川明雄著、岩波新書)からメモ。
  • 小泉内閣発足までの動き
    1. 平成10年8月、「経済戦略会議」開催、翌年2月に最終答申「日本経済再生への戦略」を小渕首相に提出。都市再生を不良債権処理の切り札と判断。
    2. 平成12年2月、「都市再生推進懇談会」発足。メンバーは所謂「利害関係者」。東京圏の報告はより具体的だが、膨大な赤字処理には言及されていない。
    3. 平成13年4月、森首相と連立与党による「緊急経済対策」。都市再生本部を提言。
      • 戦後の都市政策を貫くキーワードが容積率の緩和、これは「土地の資産価値を高める」を意味した。この恩恵に浴するのはほんの一握りの大企業であり、大多数の国民にとっては固定資産税や相続税の高騰を意味した。
    4. 平成13年7月、森内閣の「土地収用法の改正」公布。認可が下りた後の手続きの迅速化を狙う。
  • 小泉首相の「都市再生に取り組む基本的な考え方」では、
    1. 小泉内閣の言う必要な都市基盤、聖域無き構造改革とは、「公共事業偏重」を特徴とする「土建国家」の再編と中央集権的強化であり、都市計画や建築ルールの解体。
    2. 大都市圏以外の「地方」への配慮や、一人ひとりの市民が「都市再生」でどのような利害を受けかという人間的な目線が見事に欠落している。
  • 小泉内閣の都市再生本部
    1. 平成13年8月:「民間都市開発投資促進の為の緊急措置
      • 景気回復の切り札として大都市の再開発事業の募集に大号令を発し、同時に民間事業者やその団体から都市開発案件を実現する為の要望を聞いた。その上で本部は業界のリスク軽減と願望の実現に全力を挙げ、特別の法律を作る。
    2. 平成14年4月:「都市再生特別措置法」成立。
      • 「都市再生緊急整備地域」で大規模開発をする民間業者に対して、都市計画法や建築基準法に基づく規制は全て適応除外にし、金融支援も行うというもので、大規模開発が出来る一握りの大手事業者に対する法外な優遇措置となっている。
    3. 平成14年5月:「都市再生特別措置法施行令
      • 「要望リスト」のそっくり法定化され、民間業者はついに、公共事業を提案し、実施する「御上」になった。
    4. 平成14年7月:「都市再生緊急整備地域」指定
      • 東京、横浜、名古屋、大阪における17地域で大規模再開発げ計画、予定されている地域は殆ど含まれ、超高層ビルの建設は個別に適否を審査する欧米に対し、広大な面積を指定してどんな巨大な建築を計画しても良い、としている。
  • 都市三法:都市計画に関する法律
    1. 都市計画法
      • 特徴は従来の高さ規制にかえて「容積制」を導入したこと。
      • 日本の容積率はドイツの4〜5倍。実際の適応はドイツでは自治体の選択、日本では用途別に全国一律(だが、用途と容積率がちぐはぐ)。ドイツでは高さ制限があるが、日本では第一種と第二種の住居専用地域を除いて絶対的な高さ制限が外された。
      • その結果、京都では碁盤の目に張り巡らされた街路沿いを機械的に商業地域に指定、容積率は一気に上昇して高層マンションが乱立、美しい町屋の京都は永久に失われた。同様の悲劇は全国で起きた。
    2. 建築基準法
      • 基本は一つの敷地に一つの建築物だったが、一つの敷地に複数の建築物を建てられる制度が次々に導入され、その結果、都市再開発の大半は都市再開発法ではなく建築基準法により行われている。
    3. 都市再開発法
      • この新法の狙いは、小さな区画に建物が密集して建っている駅前周辺などを高層化によって解決しようということ。
      • 「高度利用地区」制度を新設し、権利変換制度を導入(「権利床」と「保留床」)
      • 零細業者によって再開発ビルで貰える権利床は再開発前の自前の店より狭いうえに、ビルのどこになるか判らない。高額の内装費や維持管理費も自分で持つし、共同販促費など新たな費用も掛かる。借地権で営業していた零細業者には家賃が高すぎるし、別に住居を探さなければならない。従って3〜6割も転出者が出る。(例:1,500人居た住民のうち、アークヒルズに入居できたのは47人。)
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●リンク集 ・・・・・NIKKEI GOO路線価図財産評価基準書18年東京)、地価公示地価
●実用検索先サイト:
  1. 相場情報:ライヴィックス東京オフィス検索賃料相場データオフィス賃料相場OJ-net
  2. 賃料改定情報オフィス移転役立情報他人物売買
  3. 土地総合情報システム土地総合情報ライブラリー東京都標準地価格土地売買価格情報
  4. 貸室情報:オアシス東京オフィス検索賃料
  5. 不動産法律解説建築設計用語集改正建築基準法建築基準法の誤解
  6. 定期借家推進協議会定期建物賃貸借定期借家権損得)、借地借家法一部改正
  7. 東京23区の大規模オフィスビル供給量調査'0809
  8. ビル管理:MID医療ビルビル売買価格
  9. 東京都地球温暖化対策ネットワーク
  10. 三井不動産ライブラリー標準土地売買契約書不動産用語集
  11. 隣近所との法律問題私道位置指定道路廃止)、通行地役権相隣関係隣地使用権囲繞地通行権)、地役権の違い
●地域関連
●まちづくり
●証券化 ●その他
●リノベーション
●2003年・2010年問題 ●その他のリンク集
●2003年問題の記事 ●その他の記事
業務核都市
  • 1985年の国土庁「首都改造計画」において、東京都心部への一極依存構造に代わり、多核多圏域型の地域構造を形成するための圏域として構想された「自立都市圏」の核として位置づけられた都市。
●その他
●鉄道・道路と空港・・・都営浅草線のデータ浅草線 ●その他
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東京・中央区が街づくり案/京橋2丁目西、江戸橋周辺地区にランドマークビル建設 (建設業部会情報  2002年4月号より)
  • 東京・中央区は、日本橋・東京駅前地区の街づくりを推進するため、再開発構想の『たたき台』をまとめた。それによると、「京橋2丁目西地区」と「江戸橋周辺地区」の2カ所を対象に、ランドマークビル(40〜50階建て程度)の建設や、アトリウム空間の整備などをイメージしている。既に、両地区で発足している地元検討会にイメージ案を提示し、区としての考え方を伝えた。4月下旬にも権利関係などの再開発に向けた大まかな仕組みを地権者らに説明、具体的な対応を協議していく方針だ。 京橋2丁目西地区と江戸橋周辺地区は、同区が東京駅前地区の再生を検討するために設置した「東京駅前地区全体に関する懇談会」の中から、個別に街づくりを協議する組織として「検討会」が発足している地区。対象地は京橋2丁目西地区が京橋2の1ほかで、江戸橋周辺地区が日本橋1の18ほか。今のところ施行区域は未定だが、両地区とも面積約1・6ヘクタール程度を見込んでいる。
  • 下図は京橋二丁目西地区検討会(平成14年9月13日開催)で提案されたプラン。
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再生特区 日本橋除く全域? (中央区民新聞)   参考:中央区都心再生会議について
  • 小泉構造改革のひとつ、「都市再生本部」(本部・小泉首相)は、景気浮揚を狙い、東京と大阪で「都市再生特区」を7月にも決定する見通しだ。当初、ビジネス特区、国際医療特区、先端農業特区、自由教育特区、雇用訓練特区など農業や医療などの分野も検討されたが、省庁の抵抗もつよく都市再生に先行することになったとみられる。今日の不況を打破するには、都心にもっと金を注ぎこむことによって雇用が促進され、さらに人が集まることで購買力も高まるという考え方は都市型の政治家に共通した主張だ。
  • 中央区の「開発特区」と考えられている場所は銀座から東京駅前、晴海などの臨海部。
     昭和通りの両側(本町、室町、東京駅前、京橋、銀座)には高度利用地区として容積の大幅な緩和がはかられている。いわゆるゴールデンベルト地帯といわれる東京の商業発祥地で、その歴史的一体性からまとめて開発特区の指定を受ける可能性が高い。
     東京駅前地区は、八重洲側の南北に超高層ビルを建てることで大丸などの商業施設を移設、東京駅を広く再開発していくもの。大半は千代田区の領域になる。このことによって京橋、八重洲側に多大な効果をもたらすが、今のところ地域の再開発は具体化に至っていない。
     一方、臨海部は月島全域から豊洲を経て有明北に至るまでの、いわゆる臨海部の大半が開発特区に指定されるものとみられている。すでに晴海一丁目のトリトンはオープンしており、「晴海をよくする会」では豊洲など臨海地域と連携した開発構想をすすめ、国への働きかけもしてきた。三丁目の住宅開発に加えて、五丁目の旧見本市跡地等の利用をめぐり、構想の具体化に期待が大きい。
  • ただしこの開発特区については、地価の上昇を招き、古くからの街並みを破壊し、住民追い出しになりかねないといった批判も出ており、末端の自治体の関与の仕方でこんご論議をよぶものとみられる。
●東京・大阪で都市再生特区が始動(020531)
  • 政府の都市再生本部はまず東京、大阪の計5カ所を軸に6月にも特区の前段となる緊急整備地域として指定する方針を固めた。都市再生の先行は地価上昇というへの期待感が追い風になっている。 例として、八重洲口周辺は一等地なのに、戦後間もなく建てられた小さなビルが多く、設備の老朽化を嫌って本社を移転させる企業も出ているが、反対側の丸の内地区とは対照的である。 再開発では、中小ビル群を高層化することで公共スペースをひねり出し、八重洲側の駅前広場を大幅に広げ、バス乗り場を丸の内側から移転・集約することも検討されている。

東京都、再生特区の容積上限基準設けず(021226)
  • 東京都は、都市再生法に基づく「都市再生特別地区」に関する運用指針をまとめた。それによると、容積率の限度については、予め上限を設定せず、事業者側からの事業提案を基本とし、容積率や用途規制の緩和につながる提案評価のポイントとしては、地域整備方針や都市計画区域マスタープランなどとの整合性のほか、公共的なオープンスペースの確保などを提示した。
  • 都市再生特区の基本方針は、下記などを挙げた。
    1. 事業者の創意工夫を最大限に発揮する狙いで、事業者側からの事業提案を基本とする
    2. 特別な審査体制を敷き、手続きを迅速に処理する
    3. 一律的な基準によらず1件ごとに個別審査を実施する
  • その上で提案内容の評価のポイントとして、下記などを挙げている。
    1. 地域整備方針などとの整合性
    2. 周辺環境への配慮
    3. 都市基盤との均衡
    4. 公共的なオープンスペースの確保
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●都市再生関連法改正の問題点  東京駅前民間協議会の参考資料より (参照
  1. トップダウン方式
    • 従来の情報公開・住民参加型から、国家が直接深く介入し、特定の民間大規模開発企業が強制力をもって開発を行えるように改定(10年以上も掛けて土地所有者と調整する必要がなくなり、下記の如く最長でも9ヶ月で再開発事業に取り掛かれる)。
      1. 内閣の都市再生本部
        1. 都市再生基本方針を決定
        2. 都市再生緊急整備地区を決定
        3. 整備方針を決定
      2. 国土交通省
        1. 民間業者から事業計画の申請を受理し、3ヶ月以内に決定
        2. 民間都市開発推進機構から無利子+債務保証された国費が拠出
      3. 都市再生特別特区の創設
        1. 民間業者は地権者の3分の2の同意で都市再生特別特区を申請可能。
        2. 申請を受理した都市計画決定権者は6ヶ月以内に決定
  2. 土地収容の強制力強化
    • 高度利用推進区の創設:一旦、「高度利用地区」、「再開発地区計画」と指定してしまえば、地区内で高度利用を望まない地権者に対して、同意手続きなしに換地を地区外とできる強制力を認めた(地区外への強制立退き)。
  3. 民間会社の第二種市街地再開発事業施行
    • 従来:民間業者は権利変換方式(等価交換方式)の第一種市街地再開発事業しか出来ない。再開発組合などの設立が必要で、権利関係など調査・調整に膨大な費用と時間を要した。
    • 改定後:民間業者にも管理処分方式(全面買取処分方式)の第二種市街地再開発事業を可能とし、強い強制権限を民間企業に与えた。
    • 行政が第二種市街地再開発事業で強制力を行使しても、行政には追出した者に対する生活再建処置をする責務があり、補償も行われてきたが、民間営利企業にその能力・意思があるかは不確実。
  4. 総合設計制度 (参照) 
    • 建築基準法も改正:周辺住民や地域への影響、日照権などの対処も大幅規制緩和し、超高層ビルの建設を促進。
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再開発事業の信頼度について  東京駅前民間協議会「春の特別企画号」より
  • 「森ビルの前期末の連結期有利子負債は7千4百億円、売上高に対する倍率は9.6倍。」で、六本木ヒルズ完成後は6倍前後に下がるというものの、不動産業最大手3社が2倍前後であることと比較してかなり高水準であるという。森ビルにはバブル期前の住宅地での再開発ビルや多くの賃貸ビルの売り上げも相当あるはずだが、大規模な立退きが必要となる地域再開発にはかなりのイニシャル・コストがかかるということであろう。
  • 置き換えて東京駅前での再開発を想定すると、森ビルの9.6倍どころではない数値になることは間違いない。しかし今回の都市再生特別措置法では国の特別融資が受けられるという。ただ最終的な責任は地権者にある。
  • 多くの地権者が存在する再開発事業では、権利変換という権利調整手法により、その地権者らでつくる再開発組合が事業の主体となる。つまり責任は地権者にある。駅前市街地再開発事業で成功した例は無いという。殆どの結末が、行政は地権者の協議による組合の事業として突き放す。
  • 参考:行政が第二種市街地再開発事業で強制力を行使しても、行政には追出した者に対する生活再建処置をする責務があり、補償も行われてきたが、民間営利企業が同事業で強制力を行使した場合、企業にその能力・意思があるかは不確実。
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日本橋の高速道路 八重洲通り地下に移設 (中央区民新聞、平成15年3月24日)
  • 昨年4月、「東京都心における首都高速のあり方委員会」が、名橋日本橋の上に架かる高速道路についてビルの中に通す案などを提言した。これを受けて名橋日本橋保存会など地元では懇談会(検討会)を発足させ、まちづくりと合わせての独自の案を検討してきた。この結果を、18日に記者会見をして発表した。すでに地元は「都営浅草線の東京駅接着」を八重洲地区のまちづくりの柱としているが、これと抱き合わせで、高速道路を八重洲通りの地下に移設させる方法を提案。日本橋川の再生などとともに今月中に、都市再生本部、国土交通省、東京都へ要望する。記者会見には地元代表とともに矢田区長と江戸開府4百年記念事業実行委員会の竹内会長も同席し、地元の提案を新しい都心づくりとして高く評価した。(因みに要望書は日本橋・東京駅前地区地域懇談会の名前)
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●地元が知らない「地元案」  (京橋・日本橋・八重洲 地元有志)

昨年2002年後半、中央区が突然「日本橋東京駅前地区地域懇談会」という会を作りました。 都市再生緊急整備地域内の31町会長と江戸連、ルネッサンス100年計画委員会などNPO含む3団体からなる会です。 「日本橋の上を覆う首都高速道路をどうするか」といった内容が含まれているのですが、都市整備部長の2月27日の説明では、日本橋の上の首都高速を取り外して京橋地下へ移設、都営浅草線と再開発を一体として 城東小学校一帯から昭和通りまでを開発する、「東京駅前一体整備案」であることが知らされました。 この会は発足当初から31町会長など関係者以外を入場させず、何が議論されていたかも分らないまま3月18日に記者会見、東京都や国に上げられて、3月下旬には東京都が認可すると説明されています。 3月21日の日本経済新聞社の全面広告などには日本橋の連合町会の名前や企業の名前が出ています。 しかし、公式にどんな内容なのか地元の人達が容易に見る事が出来ない状態です。 これが「地元案」という形で具体化しようとしています。 「地元が知らない地元案」です。

各町会の方も、町会長から事前の説明や事後の知らせを受けていません。 首都高速を日本橋から取るのは永年の悲願であるかも知れませんが、京橋方面にすげ替えてしまう事を秘密裏に決めた事は、東京オリンピックの際に日本橋に首都高を架けたのと同じ結果にならないでしょうか?
折しも米英対イラクの戦争で惨劇の最中、江戸開府400年祭のその時に東京駅前一体整備案について東京都が認可をおろすと言う事のようです。 

首都高速と都営浅草線、再開発は三位一体で、再開発がなければ首都高も浅草線もご破算という説明です。 これほどの大公共事業が町会長と3団体の地域懇談会で約半年間に決まったのは不思議です。 中央区は、この懇談会から遡る事2年以上も前から、地元各地で再開発の説明会を幾度となくやってまいりました。 一方では再開発を委託調査させた後、同じ学者を長とする都心再生会議を開催。 実はここでも東京駅前整備が短期課題になっています。 そして、その都心再生会議の中間策定後に、この日本橋東京駅前地区地域懇談会が発足しています。 まだ、発足してから1年も経っていません。

この誰も知らない地元案は、日本橋周辺の首都高撤廃を望む地域もすげ替えと再開発を受入れる京橋地域も知らされていませんでした。 これは、本当に地元案なのでしょうか。 町会長が集まってこの専門的な大規模土木工事の是非が論じられたのでしょうか。 何故一般に公開されないまま東京都や国に地元案として出たのでしょうか。 多くの疑問がある所です。

地域の多種多様の方が参加する、十分な協議が必要です。 
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その他
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